Arsa Sahibinin Arsasını İnşaata Uygun Bırakmaması Halinde Yükleniciye Karşı Sorumluluğu Nedir?

Türk Hukuku’nda ayrıca bir düzenlemeye yer verilmemiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; eser sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iç içe geçtiği karma yapılı bir sözleşmedir. İnşaatı yapacak müteahhit bakımından eser sözleşmesinin hükümlerini, yapılacak binadaki bağımsız bölümlerden bir kısmını devredecek olan arsa sahibi bakımından ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümlerini barındırmaktadır.

Bu sözleşme; arsa sahibinin, yüklenicinin bilhassa bina henüz yapım aşamasında iken bağımsız bölüm satın alan 3. Kişilerin haklarını etkilediğinden ve uygulama alanının fazla olmasından dolayı yüklenici ile arsa sahibinin yükümlülükleri önem arz etmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin sorumluluğu; yapıyı taahhüt edilen süre içerisinde ve sözleşmeye uygun olacak şekilde tamamlayıp arsa sahibine devretmektir. Ancak yüklenicinin işe başlayabilmesi için arsa sahibinin arsasını inşaata uygun halde teslim etmesi gerekmektir. İnşaata uygun halde teslim edilmesinden kasıt; inşaatın yasal mevzuatlara uygun olacak şekilde başlayabilmesi için gerekli olan evrakların temini sağlamak, mevcut bir yapı var ise yıkmak yahut parseller arası bir tevhid işlemi gerçekleştirmek gerekiyorsa bunu gerçekleştirmek olabilir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorun ise yapı için gerekli ruhsatın alınmasında iş sahibinin gecikmesidir. Bu durumda yüklenicinin yapının tamamlanması için taahhüt ettiği süre işlemeye başlamayacaktır. Sözleşmede ruhsat başvurusunun kim tarafından yapılacağı ile ilgili bir düzenleme yok ise kural, ruhsat başvurusunun arsa sahibi tarafından yapılmasına yöneliktir.

Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin E. 2004/7443 K. 2005/6761 T. 12.12.2005 sayılı kararı ile;

“…Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm olmaması ve yükleniciye bu işler için vekaletname verilmemiş olması halinde plan ve projeleri çizdirmek ve inşaat ruhsatını almak arsa (iş) sahibinin görevidir. Ruhsata tabi inşaatın ruhsatsız yapılması halinde ruhsatsız ve kaçak inşaatı yapan yüklenici kusurlu olduğu gibi ruhsat alma edimini yerine getirmeyen arsa sahipleri de kusurludur. Mahkemece dava konusu yapının ruhsata tabi olup olmadığı ve ruhsatın alınıp alınmadığı araştırılmamıştır...”

şeklinde hüküm tesis ederek inşaatın başlayabilmesi için gerekli olan plan, proje, ruhsat gibi belgeler aksi kararlaştırılmadığı sürece arsa sahibine ait olacağını belirtmiştir.

Arsa sahibi sözleşmede kararlaştırılan sürede, şayet bir süre öngörülmemiş ise somut olaya göre makul süre içerisinde arsayı inşaata uygun hale getirmek zorundadır. Aksi halde arsa sahibi yükleniciye karşı temerrüde düşmüş olacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin maddeleri arsa sahibinin (iş sahibi) temerrüdünü özel olarak düzenlemediğinden Borçlar Hukuku’nun temerrüde ilişkin genel hükümleri uygulanacaktır.  

6098 Sayılı Kanun’un 125. Maddesine göre;

“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.       

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. 

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. 

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”

Yüklenici, henüz ruhsat işlemlerini başlatmamış arsa sahibinden md 125/3 uyarınca sözleşmeden dönerek menfi zararlarını talep edebilecektir. Menfi zarar; sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması sebebiyle uğranılan eylemli zarardır. Yani yüklenicinin mevcut malvarlığı ile bu sözleşmeyi hiç yapmamış olması halinde olacak malvarlığı arasındaki farktır.

Sonuç olarak; arsa sahibi arsasını inşaata uygun halde teslim etmediği takdirde; yüklenici arsanın uygun hale getirilmesini ve gecikmeden dolayı uğradığı zararı veya arsanın uygun hale getirilmesinden vazgeçerek uğradığı müspet zararı ya da sözleşmeden dönerek malvarlığında oluşan azalmayı arsa sahibinden talep edebilecektir.