Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Şartları

Taraflar kendi aralarında süresi belirli bir kira sözleşmesi yapabilecekleri gibi, bu sözleşmenin biteceği tarih konusunda da bir taahhüt verebilirler. Kiracının belirlenen bir tarihte herhangi bir şart öne sürmeden kiralananı tahliye edeceğine dair yapmış olduğu yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi denir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) md. 26-27 sözleşme serbestisi prensibine dayanması sebebiyle, taraflar sözleşme içeriğini serbestçe belirleme hakkına sahiptir.

 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 hükmü şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” 

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise:

“Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.” 

hükmü amidir.

Buna göre kiralanan taşınmazı belli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı ve usulüne uygun olarak beyan etmiş olan kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan (ev/işyeri sahibinin) için icra yoluna ya da dava yoluna (tahliye davası) başvurma hakkı doğar. Bu hak Türk Borçlar Kanun’unun akdin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracının korunmasını sağlamak için getirilmiş olan hükümlerin aksine kiralayana, başka bir nedene gerek olmadan ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkânını sağlamaktadır. Tahliye taahhüdü ile birlikte bildirilen günde kiralananın boşaltılmadığı takdirde taraflar arasında cezai şart kararlaştırılabilir. Eğer ki cezai şart kararlaştırılmış ise kiralananın taşınmazın gününde boşaltılmaması halinde şart edilen cezanın ödenmesi de istenebilir. 

Tahliye Taahhütnamesi Şartları

a) Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.

TBK md. 352/1 hükmümde de açıkça belirtildiği üzere; tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekmektedir. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesinin talep edilebilmesi mümkün değildir. Söz konusu yazılı belgenin adi yazılı şekilde yapılması yeterli olup noterlikçe düzenlenmesi ya da noterlikte onaylatılması şart değildir. Ancak tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenlenmesi ya da onaylanması kiralayana ispat kolaylığı sağlayacaktır. Taahhüt içeriğinde kiracı ismi, kiralanan yer ve adresi, kiraya verenin ismi ve tahliye tarih bilgilerinin net olarak yazılmış ve açıkça anlaşılır olması yeterlidir.

b) Tahliye taahhüdü kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir.

Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından taahhütte bulunan kişi önemlidir. Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan kişilerin kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır.

Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde ise taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi taahhüdün geçerliliği için zorunludur. Fakat kira sözleşmesinde kiracılardan birine yazılı tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için yetki verilmişse bu halde yetki verilen kiracı tarafından taahhütte bulunulması yeterlidir.

Kiracının bir tüzel kişi olduğu durumlarda yazılı tahliye taahhüdünün tüzel kişinin yetkili organ ya da temsilcileri vasıtasıyla verilmiş olması yeterlidir. Tüzel kişiyi temsil yetkisi olmayan kişilerin vermiş oldukları tahliye taahhütleri geçersizdir.

c) Tahliye taahhüdü belli bir tarih içermelidir.

Tahliye taahhüdünde mutlaka tahliye tarihinin belirtilmesi gerekir. Belirlenen tarihin açık ve net olması gerekmektedir. Kira süresinin bitiminden önceki ya da sonraki bir tarih kiracı ile kiraya veren arasında tahliye tarihi olarak belirlenebilir.

d) Tahliye taahhüdü kiralanın tesliminden sonra hazırlanmış olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi her ne kadar akdin zayıf tarafını korumanın aksine bir hüküm gibi görünse de kanun koyucu bu geçerlilik şartını tamamen akdin zayıf tarafını korumak amaçlı getirmiştir. Bunun nedeni ise kiracının kira sözleşmesinin kurulması aşamasında serbest iradesiyle böyle bir taahhüt veremeyeceği düşüncesidir. Bu sebeple kira sözleşmesi ile beraber hazırlanan taahhüdün geçerliliği bulunmamaktadır. Taahhüt belgesinde tanzim (düzenleme) tarihi ve tahliye tarihinin ayrı ayrı belirtilmesi gerektiği de bu şart kapsamında açıkça anlaşılmaktadır. Ancak kiracının, kira ilişkisi kurulmadan ya da kira ilişkisi kurulurken alındığı iddia edilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunun yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur.

Yargıtay 6. H.D. 19/02/2007 tarih 12786 E./ 1515 K. sayılı kararıda;

"...Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalı kiracı tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde "halen kiracısı bulunduğum..." ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. İmzası inkar olunmayan taahhüdün içeriğinin doğru olduğunun ve boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir. Davalının taahhüdün, sözleşme ile aynı tarihte alındığına, tarih kısımlarının sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmanın aynı kuvvete haiz yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davalı bu kuvvette bir delil getiremediğine göre, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir..."

şeklinde hüküm verilmiştir.

Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Kiracının Kiralanandan Tahliye Edilmesi İçin Başvurulacak Yollar

Türk Borçlar Kanunu’nun md. 352/1 hükmü gereğince kiralananın kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması halinde kiraya verene seçimlik bir hak tanınmıştır. Buna göre kiraya veren kiracı aleyhine icra takibine başlayabileceği gibi dava açma yolunu da tercih edebilecektir.

a) İcra Takibine Başlanması

Kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren tarafından icra yolu tercih edilebilir. Bu durumda kiraya verenin, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine icra takibine başlaması gerekmektedir.

İİK md. 272 hükmü gereğince icra dairesi tarafından kiracıya taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri düzenlenir. Kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı, kiracı tarafından 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. Kiracı tarafından ödeme emrine itiraz edilir ise kiraya veren tarafından İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması talep edilebileceği gibi tahliye taahhüdüne istinaden, genel mahkemelerde tahliye davası da açılabilir. Kiracı tarafından süresi içerisinde ödeme emrine itiraz edilmez ya da itiraz reddedilir ise taşınmaz üzerinde zorla tahliye gerçekleştirilir ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.

b) Dava Açılması

Kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren tarafından dava yolu tercih edilebilir. Bu durumda kiraya verenin taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekmektedir.

Kiralananın Tahliyesini İsteyebilecek Kişiler Ve Hak Düşürücü Süre

Kiralananın tahliyesini talep etme kiraya verene ait bir haktır. Kiralanan taşınmazın üçüncü bir kişiye devri halinde taşınmazın mülkiyetini edinen üçüncü kişi kiraya verenin cüz’i halefi olduğu için, daha önce yapılan tahliye taahhüdüne istinaden kiracının tahliyesini talep edebilecektir.

Kiracı ile yapılan kira sözleşmesi birden fazla kiraya veren tarafından yapılmışsa, kiraya verenler arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunur. Bu nedenle tüm kiraya verenlerin birlikte dava açması gerekecektir.

Kiraya verenin vefatı halinde ise mirasçılar ile muris kiraya veren arasında külli halefiyet ilişkisi bulunduğundan kiracının tahliyesi mirasçılar tarafından talep edilebilecektir. Mirasçılar arasında elbirliği ile mülkiyet söz konusudur. Bu nedenle mirasçıların birlikte dava açması gerekecektir.

TBK md. 352 hükmü gereğince hak düşürücü süre 1 ay olup bu 1 aylık süre içerisinde kiraya veren tarafından kiracının tahliyesi için icra takibi yapılmaz ya da tahliye davası açılmaz ise kiraya verenin kiralananın tahliyesi için yasal yollara başvurma hakkı düşmüş olacaktır. Hak düşürücü sürenin hâkim tarafından re’sen nazara alınması gerekmektedir.

Sonuç

Kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdünün alınması kiraya verene kiracının tahliyesini gerçekleştirebilmesi için seçimlik hak tanımaktadır. Kiraya veren bu sayede kiracıyı ya dava yoluyla ya da icra takibi yoluyla kiraya verilen taşınmazdan tahliye ettirme hakkına haiz olur. Ancak buradaki en önemli husus tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşıyor olmasıdır. Ayrıca tahliye taahhütnamesine dayanarak başvurulacak hukuki yollarda sürelere dikkat edilmesi de hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.

Kaynakça

1-   http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2012-102-1213

2-   https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/262626

3-   http://lucernaiuris.com/wp-content/uploads/tahliye-taahhudu.pdf