Makaleler

Corona Virüs (Covid-19) Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

2020, Erdemir&Özmen Avukatlık Ortaklığı

Corona Virüs (Covid-19) Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

Dünya çapında bir salgına sebep olan corona virüs (Covid-19) sebebiyle ülkemizde de belli başlı önlemler alınmış olup birçok sektör salgından olumsuz etkilenmiştir. Alınan önlemler kapsamında İçişleri Bakanlığı tarafından gönderilen genelge ile[1] çeşitli sektörlerden işyerlerinin geçici olarak kapatılmasına karar verilmiştir. Covid-19’un dünya genelinde oluşturduğu olumsuz etkiler sebebiyle genelge ile işletmelerin geçici olarak kapatılması, salgını önleme amacıyla işyerlerinin ve fabrikaların faaliyetlerine ara vermesi ekonominin zarar görmesine ve buna bağlı olarak da işyeri kiralarının ödenmesinde güçlük çekilmesine sebep olmuştur. Bu doğrultuda işyeri kiralarındaki ödeme güçlüğünün olumsuz etkilerini azaltmak ve ekonomik faaliyetlerin devamını sağlamak adına; kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile işyerinin tahliye edilemeyeceğine dair düzenleme yapılmıştır[2].

Covid-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisini değerlendirmeden evvel, karşımıza çıkabilecek bazı hukuki kavramların kısaca açıklanmasında fayda vardır.

İfa İmkânsızlığı

Bu kavramlardan ilki “ifa imkânsızlığı”dır. İfa imkânsızlığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 136. ve 137. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer.

Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer. Corona virüs salgını nedeniyle ifa imkânsızlığı oluşup oluşmadığı her somut olayın şartlarına göre ayrıca incelenmelidir.

İmkânsızlık halinin oluşmasında borçlunun kusuru bulunup bulunmadığı değerlendirildiğinde ise; mevcut durumda her ne kadar corona virüs salgını borçluların kusurundan kaynaklanmasa da, borçlunun borcunu salgına rağmen ifa edebileceği halde kusuruyla ifa edemez hale getirmesi alacaklının zararını tazmin etme yükümlülüğünü doğurabilecektir.

Aşırı İfa Güçlüğü

Borcun yerine getirilmesi imkânsızlaşmamasına rağmen, borçlunun sorumlu olmadığı sebeplerle ifa edilmesi aşırı derece güçleşmişse TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri uygulanabilir. Buna göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Görüldüğü üzere, aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanması için öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun olması gerekmektedir, bu açıdan somut olayın şartları uygun olduğu takdirde corona virüsü salgını bu şekilde bir olağanüstü duruma örnek olarak gösterilebilir. Borçlu bakımından borcunun yerine getirilmesinin aşırı derecede güçleşmesi halinde, mahkemeye başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır. Uyarlama mümkün değilse, sözleşme sonlandırılabilir.

Mücbir Sebep

Mücbir sebep kavramı, genellikle ifa imkânsızlığının uygulandığı durumlarda ortaya çıkmaktadır. Mücbir sebep, Yargıtay’ın bağlayıcılık arz eden bir kararında: “sorumlu veya borçlunun faaliyet veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü olay” olarak tanımlanmıştır ve salgın hastalıklar mücbir sebep olarak kabul edilmiştir[3]. Bağlayıcılığı olan bu kararın sonrasında da birçok Yargıtay kararında salgın hastalığın mücbir sebep olarak değerlendirildiği görülmüştür.

Sonuç olarak, Covid-19 salgınına karşı ülkemiz dahil tüm dünyada yaygın önlemlerin alındığı, yayılma hızı oldukça yüksek bir virüs salgının söz konusu olduğu, dolayısıyla bu salgın hastalığın mücbir sebep sayılabileceği kanaatindeyiz. Ancak önemle belirtmek isteriz ki, corona virüsü salgınının mücbir sebep oluşturup oluşturmadığı taraflar arasındaki sözleşme şartlarına göre yorumlanabilecek olup bu nedenle her somut olayın koşulları ayrıca incelenmelidir.

Devlet Eli İle Kapatılan İşletmelere İlişkin Kira Sözleşmelerinin Hukuki Durumu

16.03.2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı tarafından bazı iş yerlerinin geçici süre kapatılmasına yönelik genelge yayınlanmış ve bu durumdan hem kiraya veren hem de kiracı karşılıklı olarak etkilenmiştir. Bu kapsamdaki işyerleri için kiraya verenler, kiralanan taşınmazı kiracının kullanımına hazır şekilde bulundurma borcunu ifa edemeyebilir; kiracı da ekonomik olarak gördüğü zarar sebebi ile kira ödeme borcunu yerine getiremeyebilir. Bu zorunluluğun ortaya çıkmasında kiraya verenin ve kiracının herhangi bir kusuru yahut hataları bulunmamaktadır.

İşletmelerin devlet eli ile kapatılması durumunda eğer ki paket servise devam edilmiyor ise veya herhangi bir istisna kapsamında faaliyetlerin sürdürülmesi söz konusu değil ise, kişilerin kendi elinde olmayan mecburi bir sebebin varlığı mevcuttur. İsteseler dahi işletmeyi açamamalarına neden olan bu durum, mücbir sebep teşkil edebilir. Bu durumda öncelikle Kira Sözleşmesi’nde mücbir sebebe dair bir madde bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Eğer ki mücbir sebep halleri tek tek sayılmışsa ve salgın hastalık hali bu sıralanan sebeplerden biri değilse, anılan hüküm uygulanamayacaktır. Ancak salgın hali mücbir sebep olarak düzenlenmişse veya bu haller sınırlı sayıda sayılmayıp, benzeri durumlar olarak gösterilmişse, Kira Sözleşmesi’nde yer alan mücbir sebep hükmü uygulama alanı bulabilir. Sözleşme hükmüne göre, fesih yerine ifanın ertelenmesi de gündeme gelebilir. Bu durumda, ifanın ertelenmesi hükümlerine dayanarak sözleşme kapsamındaki yükümlülükler askıda bekletilebilir.

Kira Sözleşmesi’nde bu hususta herhangi bir hüküm yoksa veya yeterli değilse; yukarıda açıklanan ifa imkânsızlığı ve aşırı ifa güçlüğü gibi kavramlar başta olmak üzere hukuki kurumlar açısından somut olayın değerlendirilmesi gerekecektir.

Borçlunun kusurundan kaynaklanmayan ve ifayı imkânsızlaştıran sebebin varlığında ifa imkânsızlığının mevcudiyeti kabul edilebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, ifa imkânsızlığının geçici olup olmamasıdır ve bu imkânsızlık sürecinin makul bir süreyi aşıp aşmadığıdır. Mevcut durum açısından geçici bir süreliğine genelge ile kapatılan işyerleri için bu değerlendirmenin yapılması oldukça önem taşımaktadır.

TBK md. 136 hükmüne göre ifa imkansızlığı aynen; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.” şeklinde ifade edilmiştir.

Bunun yanında TBK md. 137 hükmüne göre kısmi ifa imkansızlığı ise aynen; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri uygulanır.” şeklinde ifade edilmiştir.

Geçici süre ile ifanın imkânsızlaşması halinde, imkânsızlık süresi boyunca sözleşme adeta donar ancak borç ilişkisi devam eder. İmkânsızlık ortadan kalkarsa sözleşme yeniden yürürlüğe girer. Bu bekleme süresine yerleşik Yargıtay kararlarında akde tahammül veya katlanma süresi denir ve bu sürenin beklenmesi öngörülür.

Ancak tüm sözleşmesel unsurlar değerlendirilerek; geçici imkânsızlık uzun sürmüş ve sözleşmenin devamı tahammül edilemez hale gelmişse, diğer bir deyişle sözleşmenin devam ettirilmesi dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil ediyorsa ifa imkânsızlığı hükümleri uygulanabilir. Bu hükme dayanarak kira sözleşmesinin feshi, kiraya veren ya da kiracı taraftan en az birisinden sözleşmenin devamının beklenmesinin hakkaniyetsiz olacağı hallerde söz konusu olabilecektir. Nitekim yukarıda açıklandığı gibi, bu geçici salgın sebebiyle meydana gelen ifa imkânsızlığı nedeniyle taraflardan, bu şartlar altında sözleşmeyle bağlı kalmaya belirli bir süre tahammül etmeleri beklenmektedir. Covid-19 salgınının devam edeceği süreç de dikkate alınarak, artık her iki taraftan da akit ile bağlı kalmalarının beklenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil edebilir. Bu durumda tarafların her ikisinin de sözleşmeyi fesih talebi mevcut olabilir. Öyle ki, mevcut durumun taraflara fesih hakkı doğurup doğurmadığı, somut olay çerçevesinde mevcut kira sözleşmesinin şartlarına göre incelenerek değerlendirilmelidir.

Önemle belirtmek gerekir ki; kural olarak kiracının bu hükümden yararlanmak istemesi halinde kiracı, borcun muaccel olması şartı aranmaksızın, bu durumu en kısa sürede kiraya verene bildirmelidir.

Bütün bunların yanında genelge ile kapatılan işletme türlerine dahil olduğu halde kiralanan yeri paket servis veya farklı bir istisna kapsamında kullanabilen işyerleri bakımından yukarıda açıklanan hususların uygulanması hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu durumda eğer şartları oluşmuşsa yukarıda açıklanan aşırı ifa güçlüğü kurumuna başvurulabilir.

Ihtiyari Olarak Kapatılan Veya Gelirleri Önemli Ölçüde Azalan İşletmelere İlişkin Kira Sözleşmelerinin Hukuki Durumu

Bilindiği üzere bazı işletmeler, genelge kapsamında olmamalarına rağmen Covid-19 salgını ile teması azaltmak adına önlem olarak işletmelerini kapatmışlardır. Herhangi yasal bir zorunluluğu olmadan, işletmesini kendi rızası ile kapatan kiracının içinde bulunduğu durum genelge ile kapatılan işyerlerine göre farklı yorumlanacaktır.

Yine, bazı işletmeler faaliyetlerini durdurmamalarına rağmen; müşteri bulamadıkları için gelirlerini önemli ölçüde kaybetmişlerdir. Bu işletmeler bakımından da hukuki durumun ayrıca değerlendirmesi gerekir.

Anılan iki durumda da öncelikle kira sözleşmesinde içinde bulunulan durumun düzenlenip düzenlenmediğine bakılmalıdır. Taraflar arasındaki kira ilişkisinin ekonomik olarak zorlandığı hallere dair sözleşmede bir hüküm var ise bu madde uygulanabilir. Aksi takdirde, başvurulacak hukuki kavram aşırı ifa güçlüğü olabilecektir. Nitekim sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olabilir.

Diğer bir deyişle, kiracı, toplum sağlığının korunması amacıyla işyerini kendi isteği ile kapatmış veya işletmesini kapatmasa dahi salgın nedeniyle gelirleri aşırı derecede düşmüş olabilir. Böyle bir durumda kiracı kira bedelini kısmen veya tamamen ödeyemeyecek duruma gelmiş olabilir. Bu doğrultuda sözleşmede borçlu aleyhine değişen hususların uyarlanması mümkündür. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracı corona virüsü salgınına sebep olmasa dahi; etkilerini kendi kusuruyla daha da zorlaştırıp zorlaştırmadığıdır. Kiracının içinde bulunduğu durumun güçleşmesinde kusuru olup olmaması, önlemlerinin ve davranışlarının aşırı ifa güçlüğündeki etkisi mutlaka incelenmelidir. Bu kapsamda kiracının, Covid-19 salgını sebebi ile ortaya çıkan yeni koşullara dayanarak kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden dava yolu ile talep etmesinin önünde bir engel bulunmamaktadır. Kiracı bu durumda; kira bedelini ödeme yükümlülüğünün bir süre askıya alınmasını yahut şartlar çerçevesinde bedel indirimini talep edebilir. Bu durumda hâkim, somut olaya göre bir değerlendirme yapacak ve talebi karara bağlayacaktır.

Covid-19 salgını sebebi ile ödeme güçlüğüne düşen kiracının, kira sözleşmesinin feshini talep edebilmesi hususunda ise kesin bir kanıya varmak mümkün değildir. Fakat TBK md. 138 hükmü; eğer uyarlama talebi çerçevesinde bir değişiklik yapılamıyor ise feshin talep edilebileceğini düzenlemiştir. Bu durumda, feshin yalnızca istisnai hallerde söz konusu olacağını kabul etmek gerekir.  Uyarlama ve feshi değerlendirme yetkisi ise mahkemelere aittir. Mahkeme, uyarlama yapılacak ise hangi şartlarla yapılacağını belirleyecek veya mümkün değilse sözleşmenin feshine ilişkin değerlendirmeyi somut olay çerçevesinde yapacaktır.

İşyeri Kiralarında Tahliye Engeli

Kural olarak, bütün bu hukuki yolların kullanılması ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi ve sözleşmenin feshi söz konusu olabilecektir. Bunun yanında belirli şartlarda TBK, kiraya verene kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiralanan yerin tahliyesini isteme hakkını tanımaktadır. Hal böyleyken mevcut salgın sebebiyle faaliyetleri duran/azalan işletmelerin kiralarını ödeyememeleri ve buna bağlı olarak fesih ve tahliye riskiyle karşılaşmaları mümkündür. Bu durumun önüne geçmek amacıyla, işletmelerin faaliyetlerine devam ederek ekonomiye katkılarının sürdürülebilmesi için ve salgının olumsuz etkilerini azaltmak adına yasal bir düzenleme yapılmış ve işyeri kiracılarının kira ödememesi nedeniyle sözleşmelerinin feshi ve tahliyesi dört ay süreyle engellenmiştir. 

25.03.2020 tarihinde kabul edilen 7226 numaralı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici 2. maddesine göre[4]:

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Görüldüğü üzere, iş yeri kiraları bakımından kira ödemesinin gecikmesi halinde sözleşmenin feshi ve tahliye imkânı 30.06.2020 tarihine kadar yasaklanmıştır. Ancak bu düzenleme kira alacağının icra yoluyla tahsilini engellememektedir.

İcra yolu ile tahsilat bakımından ise yine aynı kanunun geçici 1. maddesi gereği, İcra ve İflas Kanunu ile takip hukukuna ilişkin diğer kanunlarda belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim veya icra ve iflas daireleri tarafından tayin edilen süreler; nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22.03.2020 (bu tarih dâhil) tarihinden 30.04.2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durdurulmuştur.

Bu durma süresi, 30.04.2020 tarihli ve 31114 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanan “Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair Karar[5] (Kara Sayısı: 2480)” uyarınca; 01.05.2020 (bu tarih dahil) tarihinden 15.06.2020 (bu tarih dahil) tarihine kadar uzatılmıştır.

 Bu doğrultuda sonuç olarak, 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri aralığında iş yeri kiraları bakımından tahliye gerçekleştirilemeyecekse de; aksi yönde bir karar yürürlüğe girmediği sürece, kira alacakları bakımından 15.06.2020 tarihinden itibaren icra yoluna başvurulabileceği açıktır.

Önemle belirtmek gerekir ki, bu düzenleme yalnızca iş yeri kira sözleşmelerini kapsamaktadır ve konut kira sözleşmelerine etki etmemektedir. Bu durumda bu düzenlemenin, konut kira sözleşmeleri bakımından tahliyeye herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.

Sonuç

Covid-19 salgını sebebi ile iş yeri faaliyetleri büyük ölçüde durmuş veya azaltılmıştır. Bunun bir etkisi olarak da iş yeri kiraları bakımından kira borçlarının ödenememesi riski kaçınılmaz olarak gündeme gelmiştir.

İşbu bilgi notunda da açıklandığı üzere; somut olayın şartları incelenmek kaydıyla, genelge uyarınca işletmeleri zorunlu olarak kapatılan iş yerleri için varsa kira sözleşmelerindeki mücbir sebep hükümleri uygulanabilir veya ifa imkânsızlığı hükümlerine dayanılabilir. Bu noktada kiracı, salgın hastalık sebebi ile alınan önlemler çerçevesinde kira borcunun ifasının imkânsızlaştığını ileri sürebilir. Fakat kiracının bu hükme dayanabilmesi, kural olarak ifanın imkânsızlaştığını kiraya verene en kısa sürede bildirmesine bağlıdır. Ancak bu kural herkes tarafından bilinen bir durum söz konusu olduğundan geniş yorumlanabilir.

Devlet eli ile kapatılmamasına rağmen Covid-19 önlemleri kapsamında ihtiyari olarak kapatılan veya salgın nedeniyle gelirleri önemli ölçüde düşen işletmelere ilişkin kira sözleşmelerinde ise kiracı; Covid-19 salgını sebebi ile ortaya çıkan yeni koşullara dayanarak kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden dava yolu ile talep edebilir. Bu noktada kiracı, kira bedelini ödeme yükümlülüğünün bir süre askıya alınmasını yahut şartlar çerçevesinde bedel indirimi talep edebilir. Hâkim, somut olaya göre bir değerlendirme yaparak talebi karara bağlayacak ve uyarlamanın mümkün olmadığı halde sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Bütün bunların yanında, kiracıların aleyhine gelişen bütün bu durumları önlemek amacıyla ve işletmelerin ekonomiye katkılarını sürdürmek için yasal bir düzenleme yapılmıştır. Bu doğrultuda yürürlüğe giren geçici kanun maddesi gereği, 30.06.2020 tarihine kadar iş yeri kiralarının ödenmemesi sebebi ile kira sözleşmesinin feshi ve taşınmazın tahliyesi mümkün olmayacaktır. Ancak her ne kadar bu döneme dair fesih ve tahliye engellenmişse de; bu düzenleme kira alacağının icra yoluyla tahsilini engellememektedir. Bu kapsamda, bu dönemde işleyen kira alacakları bakımından “Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı” uyarınca 15.06.2020 tarihinden itibaren icra yoluna başvurulabilir. Ancak somut olayın şartlarının işbu bilgi notunda detaylı olarak açıklanan hukuki kavramlar kapsamında detaylı olarak incelenmesi, talep edilen bedelin kiraya veren bakımından haklı bir talep olması gerekir.


Kaynakça

[1] https://www.icisleri.gov.tr/81-il-valiligine-koronavirus-tedbirleri-konulu-ek-genelge-gonderildi

[2] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M1-1.htm

[3] Yargıtay HGK 2017/11-90 E. 2018/1259 K. 27.06.2018 T.

[4] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M1-1.htm

[5] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/04/20200430-1.pdf


Benzer Makaleler

2020 Covid-19 Salgını Kapsamında Ofis ve Büro Sisteminde Faaliyet Gösteren Tüm İşletmelerde Alınması Gereken Önlemler
2020 Ticari Elektronik İleti Yönetim Sistemi (İYS) Kayıt Sürelerinin Ertelenmesi